Permuta imobiliária não integra base de cálculo no lucro presumido
No setor imobiliário, as operações de permutas de imóveis são bastante utilizadas para a viabilização de incorporações e empreendimentos, tornando-se uma praxe constante, normalmente para entregas futuras.
A permuta se mostra muito viável, uma vez que o incorporador não imobilizará o capital com a compra do bem, e o proprietário do terreno, receberá unidades imobiliárias com liquidez maior que o lote, dando um fim útil para aquele terreno vago, e, gerando renda para si.
A permuta consiste no negócio jurídico em que as partes se obrigam reciprocamente a entregar coisas, que não sejam dinheiro, ou que poderá ter um complemento da obrigação em dinheiro (torna).
A Receita Federal, na IN SRF nº 107, de 1988, no item 1.1, definiu que “se considera permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes o pagamento de parcela complementar em dinheiro aqui denominada torna”.
Pela relevância dessas operações para o setor imobiliário, e o elevado número de empresas incorporadoras optantes pelo regime de lucro presumido em função da simplicidade e economia fiscal, passou-se a questionar se a permuta, com ou sem torna (complementação em dinheiro), constitui receita bruta para fins de IRPJ e CSLL.
A base de cálculo do IRPJ e CSSL dos contribuintes que exploram atividades imobiliárias no lucro presumido é auferida mediante a aplicação do percentual de 8% e 12% sobre a receita bruta apurada mensalmente, deduzindo-se as devoluções, vendas canceladas e dos descontos incondicionais.
Já é entendimento que receita bruta não se caracteriza pelo ingresso de qualquer recurso na empresa. Nesse contexto, o valor recebido a título de troca não se caracteriza como receita bruta, pois na realidade existe apenas a substituição de ativos com o mesmo valor contábil com o bem baixado em sua escrituração. Ou seja, o bem/recurso que entra na troca, não integra definitivamente o patrimônio/ativo da empresa.
Assim, para se considerar receita bruta as unidades imobiliárias devem ser efetivamente vendidas pela incorporadora, com o consequente ingresso em caráter definitivo de recursos, e acrescendo elemento positivo ao patrimônio do contribuinte.
Porém, a Receita Federal equiparou o contrato de permuta ao de compra e venda, e estabeleceu que “o valor do imóvel recebido constitui receita bruta indistintamente se trata-se de permuta tendo por objeto unidades imobiliárias prontas ou unidades imobiliárias a construir”, devendo integrar a base de cálculo de IRPJ e CSLL no regime de lucro presumido “tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto o montante recebido a título de torna”.
Corrigindo o entendimento da Receita Federal do Brasil, o STJ no julgamento do Resp. n° 1.733.560/SC, ocorrido em 21 de novembro de 2018, decidiu que o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca.
No mesmo julgado, decidiu-se ainda que “o valor decorrente do recebimento de imóveis dados como parte do pagamento nas operações de permuta de imóveis não se enquadra no conceito de receita bruta, consequentemente, não integrando a base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, somente a torna eventualmente recebida nas operações de permuta, deve ser oferecida à tributação pelas empresas optantes pelo lucro presumido”
A PGFN reconheceu a jurisprudência já pacificada no STJ, não mais recorrendo de decisões que excluem operações de permuta da receita bruta das empresas do setor imobiliário, optantes pelo lucro presumido.
Nesse sentido, ainda estando vigente o Parecer normativo COSIT nº 9/2014 da Receita Federal, continua vigente a integração à receita bruta dessas empresas, as operações decorrentes de permutas, sendo necessário o reconhecimento judicial, no sentido de poderem excluir tais operações quando da apuração da receita bruta destas, via mandado de segurança, bem como, o reconhecimento de restituição/compensação de tributos (IRPJ, CSSL, PIS e COFINS) pagos sob essa ótica equivocada da RFB.
Em resumo, as construtoras podem deixar de incluir essas operações em suas receitas brutas diminuindo os valores de tributos federais mencionados acima, pagos mensalmente, bem como, reaver os créditos decorrentes de pagamentos indevidos dos últimos 5 anos, sempre mediante decisão judicial, assistidos por advogados.
Autor: Adv. Paulo Reis
